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Der Wirtschaftsplan und die Nebenkostenabrechnung

Makler Dillingen

Im Wirtschaftsplan einer Eigentümergemeinschaft findet man die Auflistung der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben für das kommende Wirtschaftsjahr. Der Wirtschaftsplan muss vom Hausverwalter erstellt werden und wird auf der jährlichen Eigentümerversammlung durch die Miteigentümer beschlossen.

Inhaltsverzeichnis

Was der Wirtschaftsplan einer WEG enthält

Im Wirtschaftsplan der Hausverwaltung sind alle zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben angeführt. Außerdem gibt er Auskunft über die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage für das anstehende Wirtschaftsjahr. Hierbei dient jeweils die vorangehende Jahresabrechnung als Basis, die jeder Eigentümer über die Wohngeldabrechnung einsehen kann. Absehbare Kostensteigerungen werden in der Regel jedoch berücksichtigt.

Im Detail sind folgende Kosten im Wirtschaftsplan enthalten:

  • Wasser
  • Müllgebühren
  • Abwassergebühren
  • Hausmeisterlohn
  • Treppenhausreinigung
  • Straßenreinigung
  • Gartenpflege
  • Winterdienst
  • Schornsteinfeger
  • Heiz- und Energiekosten
  • Verwaltungskosten für die Wohnungseigentümerschaft
  • Instandhaltungskosten
  • Versicherungsprämien
  • Bankgebühren

 

Auf der Einnahmenseite finden sich folgende Punkte:

  • Zinserträge der Konten der Eigentümergemeinschaft
  • Mieterträge, wenn Gemeinschaftseigentum vermietet wird
  • Entnahmen aus der Instandhaltungsrücklage
  • Einnahmen aus Geräten mit Münzbetrieb
  • Hausgeld der Miteigentümer

Der Gesamtwirtschaftsplan wird dann von der Hausverwaltung für die Eigentümergesellschaft erstellt. Er enthält alle Kosten und Einnahmen in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum, die auf die WEG zukommen werde. Zusätzlich dazu wird vom Hausverwalter auch jeweils ein Einzelwirtschaftsplan für jede Wohneinheit und jedes Teileigentum erstellt.

Probleme im Zuge des Wirtschaftsplans

Rund ums Erstellen des Wirtschaftsplans können unterschiedlichste Probleme auftreten:

  • Der Wirtschaftsplan wird zu spät erstellt:

Im Wohnungseigentumsgesetz steht nur, dass einmal im Jahr ein Wirtschaftsplan vom Hausverwalter für die Eigentümergesellschaft erstellt werden muss. Hierbei können die Miteigentümer jedoch Regelungen treffen, an die sich der Hausverwalter auch halten muss. Es ist nicht genau vorgegeben, bis wann der Wirtschaftsplan vorgelegt werden muss. Oft sind diese Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung festgelegt. Normalerweise ist vorgegeben, dass er in den ersten drei bis vier Monaten des laufenden Jahres erstellt wird. Jedoch muss berücksichtigt werden, dass der Verwalter zuvor die Jahresabrechnung benötigt, damit er den Wirtschaftsplan erstellen kann. Wenn der Hausverwalter seiner Pflicht nicht nachgeht und den Wirtschaftsplan zu spät erstellt, dann kann der Miteigentümer ihn mahnen. Eigentümer können sich hier auf den Anspruch auf eine ordnungsgemäße Verwaltung berufen.

  • Es sind falsche Angaben im Wirtschaftsplan

Der Wirtschaftsplan kann von den Miteigentümern innerhalb eines Monats nach dem Tag der Beschlussfassung angefochten werden. Beim Wirtschaftsplan handelt es sich um eine Schätzung, deshalb dürfen die Kosten lediglich nicht zu stark von den voraussichtlichen Kosten abweichen und auch der Finanzbedarf der Eigentümergemeinschaft muss gedeckt sein. Schlüssige Gesamtkosten sind hier wesentlich, wenn sie nicht stimmig sind, dann ist eine Anfechtung möglich. Ist der Verteilerschlüssel fehlerhaft, gilt das nicht als Anfechtungsgrund.

  • Die Kosten sind zu niedrig angesetzt
    Wenn dies der Fall ist, dann müssen die Miteigentümer im Folgejahr eine Nachzahlung leisten, damit die Unterdeckung ausgeglichen werden kann. Außerdem müssen sie davon ausgehen, dass im kommenden Wirtschaftsjahr ein höheres Wohngeld fällig ist. Wenn die Instandhaltungsrücklage über mehrere Jahre zu niedrig angesetzt wurde, dann können hohe Kosten über die Sonderumlagen auf die Eigentümer zukommen.
  • Die Kosten sind zu hoch angesetzt

Wurden die Kosten zu hoch eingeschätzt, dann erhalten die Eigentümer im Folgejahr eine Erstattung und müssen voraussichtlich weniger Hausgeld zahlen.

  • Der Wirtschaftsplan wird angefochten
    Wenn der Wirtschaftsplan nicht beschlossen oder angefochten wird, haben die Miteigentümer trotzdem die Verpflichtung, das daraus abgeleitete Hausgeld zu zahlen. So lange, bis das Gericht über die Anfechtung entschieden hat bzw. es einen neuen Plan gibt.

Rolle des Wirtschaftsplans für Kauf und Verkauf

Wenn es darum geht, eine Immobilie zu verkaufen oder zu kaufen, sind der Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sehr wichtig. Potenzielle Käufer müssen die darin enthaltenen wichtigen Informationen bei ihrer Entscheidung für den Erwerb berücksichtigen. So kann abgeschätzt werden, wie hoch in etwa die monatlichen Nebenkosten ausfallen werden und auch, wie hoch die Energiekosten des Gebäudes sind. Zusätzlich dazu liefert der Wirtschaftsplan auch Auskunft dazu, ob eine Reserve für eventuell anfallende Instandhaltungskosten angespart werden muss. Besonders wenn die Instandhaltungsrücklage sehr gering ist, ist das sinnvoll. Denn dann sind oft Sonderumlagen erforderlich, wenn teure Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum durchgeführt werden müssen.

Für Käufer ist wichtig zu beachten, dass die anteilige Instandhaltungsrücklage des Verkäufers an sie übergeht, da diese nicht eingefordert werden kann. Sie wird jedoch beim Festlegen des Verkaufspreises entsprechend berücksichtigt. Zusätzlich dazu übernimmt der Käufer nach dem Eintrag ins Grundbuch die Verpflichtung zur Zahlung des Hausgeldes und er haftet auch für etwaige Nachzahlungen. Auch das Guthaben steht ihm zu, sollte sich eines ergeben.

Die Nebenkostenabrechnung

Die Nebenkostenabrechnung wird auch als Betriebskostenabrechnung bezeichnet. Der Begriff der Nebenkosten ist nicht näher geregelt, prinzipiell versteht man darunter „Lasten“. Sie führt die Kosten auf, die nicht in der vereinbarten Miete erfasst werden. Hier wird zwischen den warmen und den kalten Nebenkosten unterschieden. Mit den warmen Nebenkosten sind auch alle Kosten gemeint, die mit Heizung und Warmwasseraufbereitung anfallen. Unter den kalten Betriebskosten versteht man alle weiteren Kosten, die anfallen, wie zum Beispiel die Kosten für die Kehrwochen oder der Hausreinigung.

Inhalt und Umlageschlüssel

Die Abrechnung muss gewisse Angaben zwingend enthalten:

  • Abrechnungszeitraum
  • Gesamtkosten
  • Umlageschlüssel
  • Berechnung des Anteils des Mieters
  • Abzug der geleisteten Vorauszahlungen

 

Der Umlageschlüssel richtet sich immer nach den Vereinbarungen im Mietvertrag. Wurde nichts Anderes vereinbart, sind die Nebenkosten nach der Wohnfläche zu verteilen.

Die Frist muss beachtet werden

Um die Nebenkostenabrechnung zu erteilen, hat der Vermieter ein Jahr Zeit. Gerechnet wird hier vom Ende des Abrechnungszeitraums an. So muss der Vermieter z. B. die Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2020 bis zum 31.12.2021 erstellen. Hält der Vermieter diese Frist nicht ein, dann hat er keinen Anspruch mehr auf mögliche Nachzahlungen. Umgekehrt ist dies jedoch nicht der Fall: Auch wenn die Abrechnung verspätet ist, muss das vorhandene Nebenkostenguthaben an den Mieter ausbezahlt werden.

Ein Jahr Zeit für Widerspruch

Wenn die Abrechnung der Nebenkosten vom Mieter geprüft worden ist, dann hat er ein Jahr nach dem Erhalt Zeit, Widerspruch einzulegen. Wird diese Frist vom Vermieter versäumt, können keine Einwände mehr gegen die Nebenkostenabrechnung geltend gemacht werden.

Verjährung für Mieter und Vermieter

Wenn der Vermieter die Fristen nicht einhält, dann unterliegt der Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Nebenkostenabrechnung der Verjährung. Hierbei gilt die Verjährungsfrist von drei Jahren, gerechnet wird hier ab Ende der Abrechnungsfrist. So endet z. B. die Abrechnungsfrist für die Nebenkostenabrechnung 2020 am 31.12.2021. Der Anspruch des Mieters verjährt also am 31.12.2024. Diese drei Jahre gelten ebenfalls beim Anspruch des Vermieters auf Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung. Hier entsteht der Nachzahlungsanspruch frühestens mit der Erteilung der wirksamen Nebenkostenabrechnung.