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Der Unterschied zwischen Eigentums- und Besitzübergang

Immobilienmakler Dillingen

Die beiden Begriffe „Eigentum“ und „Besitz“ werden im allgemeinen Sprachgebrauch oft synonym verwendet, bedeuten juristisch betrachtet jedoch etwas ganz Anderes. Mit Besitz meint man einfach betrachtet nur die Herrschaft über eine Sache, unter Eigentum wird das umfassende Recht an einer Sache verstanden. Besonders bei Immobilien ist es sehr wichtig, den Unterschied zu kennen.
Nur der Eigentümer lässt sich aus dem Grundbuch ersehen, der Besitzer jedoch nicht.

  1. Was ist der Besitzübergang?
  2. Wann erfolgt der Eigentumsübergang
  3. Übergang von Lasten und Nutzen
  4. Übergang der Verkehrssicherungspflicht
  5. Übergang der Gefahr
  6. Was passiert bei bestehenden Mietverhältnissen?

Was ist der Besitzübergang?

Anders als der allgemeine Begriff des Besitzübergangs, der die tatsächliche Übergabe einer Sache von einer Person an die andere meint, ist es beim Immobilienkauf etwas anders. Denn der Begriff des Besitzüberganges meint hier den Termin, an dem das Nutzungsrecht auf den Käufer übergeht.

Im Gegensatz zum Eigentumsübergang an der Immobilie ist der Besitzübergang nicht an die Änderung des Grundbuchs gekoppelt. Deshalb erfolgt der Besitzübergang bereits vor dem eigentlichen Eigentumserwerb. Der Mieter eines Hauses ist z. B. (unmittelbarer) Besitzer des Hauses, aber nicht der Eigentümer.

Wann erfolgt der Eigentumsübergang?

Eigentum ist die formale Rechtsposition, die es einer Person erlaubt, über den entsprechenden Gegenstand zu verfügen. Der tatsächliche Eigentumsübergang einer Immobilie erfolgt nicht bereits mit dem Unterschreiben des Kaufvertrags, sondern tatsächlich erst mit der Grundbucheintragung. Wird der Kaufvertrag unterschrieben, gehen Verkäufer und Käufer ein Verpflichtungsgeschäft ein. Der Käufer hat nun die Pflicht, den Kaufpreis zu zahlen. Gleichzeitig dazu muss der Verkäufer dem Käufer das Eigentum an der Immobilie verschaffen. Ist der Vertrag unterschrieben worden, ist es kaum mehr möglich, aus ihm zurückzutreten. Trotzdem ist der Käufer nach dem Abschluss des Kaufvertrags noch nicht der Eigentümer. Das geschieht erst, wenn der Käufer als Eigentümer im Grundbuch steht. Der Kaufvertrag verpflichtet lediglich die Eigentumsverschaffung.

Übergang von Lasten und Nutzen

Im Kaufvertrag findet sich normalerweise ein Termin, an dem die Immobilie den Besitzer wechselt. Ab dann stehen dem Käufer Nutzen jedoch auch Lasten der Immobilie zu. Das heißt, dass der Käufer ab diesem Zeitpunkt in der Immobilie wohnen bzw. sie vermieten darf und auch die Mieteinnahmen bekommt. Gleichzeitig dazu muss er aber auch die Grundsteuer entrichten und auch sonstigen Sicherungspflichten, wie z. B. Schornsteinfegergebühren nachkommen. Es ist nicht unüblich, dass zwischen Zahlung und Eigentumsübergang durch den Eintrag ins Grundbuch einige Monate liegen.

Übergang der Verkehrssicherungspflicht

Unter der Verkehrssicherungspflicht versteht man z. B. die Verpflichtung zur Schneeräumung im Winter. Allgemein umfasst sie alle Vorkehrungen, die dafür notwendig sind, dass kein Dritter durch das Objekt oder seinen Zustand zu Schaden kommt.

Übergang der Gefahr

Unter „Gefahr“ versteht man das Risiko, dass die Immobilie zerstört oder beschädigt wird. Bis zur Zahlung des Kaufpreises bleibt dieses Risiko beim Verkäufer. Passiert also z. B. etwas durch höhere Gewalt mit dem Haus (Brand, Blitzeinschlag), kann der Käufer den Kaufpreis zurückhalten. Passiert es nach der Zahlung des Kaufpreises, trifft es den Käufer. Das heißt, dass er z. B. die Gefahr alleine trägt, wenn die Immobilie einem Brand zum Opfer fällt. Obwohl er aufgrund des Brandes nicht mehr der Eigentümer der Immobilie werden kann. Er hat also das Risiko der Zerstörung oder der Verschlechterung der Immobilie zu tragen. Aus diesem Grund werden in derartigen Verträgen in der Regel die Ansprüche aus Schadensversicherungen auf den Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung an den Käufer abgetreten, damit er einen Ersatz für die Zerstörung oder Beschädigung des gekauften Objekts hat. Mit dem Besitzübergang ist der Käufer auch für die Gefahren verantwortlich.

Wenn es bereits Gebäudeschadensversicherungen gibt, dann gehen diese auf den Käufer über, der jedoch die Möglichkeit hat, diese Versicherung innerhalb eines Monats nach Eigentumsumschreibung zu kündigen.

Was passiert bei bestehenden Mietverhältnissen?

Bis zum Übergang des Eigentums (also der Umschreibung im Grundbuch) übt noch der Verkäufer die Funktion des Vermieters aus. Da dem Käufer jedoch ab Besitzübergang die komplette Nutzung und damit auch die Mieteinnahmen des Objekts, zustehen, wird im Kaufvertrag zum einen eine Änderung des Mietvertrags an das Einvernehmen des Käufers gebunden, zum anderen eine Vollmacht des Verkäufers an den Käufer aufgenommen, ab Kaufpreiszahlung sämtliche Rechte des Vermieters wahrzunehmen. Nur eine solche Ermächtigung versetzt den Käufer im Verhältnis zum Mieter in die Lage, das wirtschaftliche Nutzungsrecht der Immobilie in vollem Umfang auszuüben.

Wenn die Immobilie an eine dritte Person vermietet ist, muss der Verkäufer das Mietverhältnis offenlegen. Das heißt, dass der Käufer bereits bei Abschluss des Kaufvertrages entscheiden muss, ob er in die bestehenden Mietverhältnisse eintreten oder sie auflösen möchte. Werden die Mietverhältnisse fortgeführt, wird der Käufer der neue Vermieter. Dann ist es dem Käufer möglich, Eigenbedarf geltend zu machen und die Mietverhältnisse fristgerecht zu kündigen. Dies ist jedoch erst dann möglich, wenn er auch als Eigentümer im Grundbuch steht.