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Das Grundbuch und der Grundbuchauszug

Das Grundbuch für ein Grundstück hat immer denselben festgelegten Aufbau. In ihm befinden sich drei Abteilungen, in denen die Eintragungen nach einer bestimmten Reihenfolge erfolgen. In vielen Situationen ist diese Rangordnung sehr wichtig. Das Grundbuch ist in drei Abteilungen unterteilt.

  1. Abteilung I
  2. Abeilung II
  3. Abteilung III
  4. Rangfolge innerhalb einer Abteilung
  5. Rangfolge zwischen zwei Abteilungen
  6. Änderungen im Grundbuch
  7. Was ist der Grundbuchauszug?
  8. Was kostet der Grundbuchauszug?
  9. Einsichtsrecht ihn das Grundbuch

Abteilung I

Diese Abteilung gibt Aufschluss über die Eigentumsverhältnisse, hier werden der Eigentümer und die Grundlage seiner Eintragung vermerkt. Die Grundlage der Eintragung können z. B. Auflassung, Erbfolge als auch Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren sein. Unter dem Begriff Auflassung versteht man die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Übergang des Eigentums. So kann nachvollzogen werden, wann der Eigentumswechsel stattgefunden hat.

Abteilung II

Hier werden Lasten und Beschränkungen des Grundstücks vermerkt. Ausnahme ist das Grundpfandrecht, welches in Abteilung III eingetragen wird.

Unter Lasten versteht man:

    • Dauerwohn- und Dauernutzungsrechte
    • Auflassungsvormerkung
    • Erbbaurechte
    • Reallasten
    • Grunddienstbarkeit
    • Vorkaufsrechte

Beschränkungen umfassen:

  • Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerke
  • Nacherbenvermerke
  • Testamentsvollstrecker-Vermerke
  • Insolvenzvermerke
  • Sanierungs- und Umlegungsvermerke
  • Verwaltungs- und Benutzungsregelungen bei Miteigentum

Abteilung III

Hier werden die sogenannten Grundpfandrechte eingetragen. Darunter versteht man die Grundschulden, die aufkommen, wenn eine Baufinanzierung aufgenommen wird und das Objekt zur Sicherheit eingetragen wird. Auch alles zur Hypothek und Rentenschuld ist hier enthalten. Wenn der Eigentümer einen Kredit aufgenommen hat, um die Immobilie zu erwerben, dann wird die Grundschuld für die finanzierende Bank hier eingetragen. Nimmt er später einen Kredit auf, um z. B. die Immobilie zu modernisieren und diesen dann mit der Immobilie absichert, dann wird die entsprechende Grundschuld auch in dieser Abteilung eingetragen. Ist eine Grundschuld eingetragen und der Kreditnehmer kann den Kredit nicht zurückzahlen, dann kann die Immobilie zwangsversteigert werden.

Rangfolge innerhalb einer Abteilung

Wurden mehrere Kredite mit einer Immobilie als Sicherheit abgeschlossen, also wenn mehrere Grundschulden in Abteilung III eingetragen sind, dann ist die Rangfolge dieser Grundschulden wichtig. Denn es könnte passieren, dass die Immobilie zwangsversteigert werden muss und der Erlös dieser Versteigerung dann nicht ausreicht, um alle Grundschulden zu begleichen. Ist dies der Fall, wird immer zuerst der Kreditgeber ausgezahlt, dessen Grundschuld einen höheren Rang hat. Der Kreditgeber der einen niedrigeren Rang hat, erhält dann den Betrag, der übrig bleibt. Auch auf die Zinsen hat diese Rangfolge Einfluss. Denn wenn eine Bank für das Darlehen nicht den ersten Rang erhält, dann verlangt sie zumeist höhere Zinsen, denn das Ausfallrisiko ist für die Bank viel höher als bei der erstrangigen Grundschuld.

Rangfolge zwischen zwei Abteilungen

Auch zwischen den Abteilungen I und II ist die Rangfolge von Bedeutung und nicht nur innerhalb derselben Abteilung. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn in Abteilung II ein Wohnrecht eingetragen ist und in Abteilung III dann eine Grundschuld. Wird die Immobilie zwangsversteigert, dann entscheidet die Rangfolge darüber, ob das Wohnrecht auch nach der Versteigerung Bestand hat. Wen das Wohnrecht im Rang über der Grundschuld steht, dann bleibt das Wohnrecht bestehen. Wenn es dahintersteht, dann erlischt es. Es kommt auch auf das Datum der Eintragung an. Im Rang höher steht das Recht, das zu einem früheren Datum eingetragen wurde.

Änderungen im Grundbuch

Nur weil ein Eintrag aus dem Grundbuch gelöscht wird, heißt das nicht, dass er entfernt wird. Denn jede Maßnahme muss im Grundbuch lesbar bleiben. Die Löschung wird eher als Vermerk bei dem entsprechenden Recht eingetragen und der Texteintrag wird dann „gerötet“.

Was ist der Grundbuchauszug?

Der Grundbuchauszug wird in allen Bundesländern, außer Baden-Württemberg, wo dies Gemeindesache ist, von den zuständigen Amtsgerichten ausgehändigt. Möchten Sie einen Auszug erhalten, senden Sie ein Schreiben an das Grundbuchamt mit der Beantragung. Sie können den Grundbuchauszug sonst auch online oder über einen Notar beantragen lassen. Sie können den Grundbuchauszug als Ausweis sehen. So gibt er im so genannten Bestandsverzeichnis exakte Informationen über Lage und Größe des Grundstücks und zeigt in den Abteilungen auf, wer der Eigentümer ist, wer welche Rechte am Grundstück hat und welche Belastungen es gibt.

Was kostet der Grundbuchauszug?

Die Kosten hängen ganz davon ab, welche Art von Auszug Sie möchten. Wie viel ein Grundbuchauszug kostet, kommt darauf an, welche Art von Auszug Sie wünschen. Die Preise sind im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt. Die einfache, unbeglaubigte Form kostet 10 Euro. Möchten Sie die beglaubigte Variante, kostet das meist zwischen 15 und 20 Euro.

Einsichtsrecht in das Grundbuch

Im Grundbuch ist die Einsicht eigeschränkt, da hier für die Vermögens- und Schuldenverhältnisse einzelner Personen sichtbar sind. Aus diesem Grund haben uneingeschränktes Recht auf Einsicht nur die Grundstückseigentümer und die Rechteinhaber, die auch im Grundbuch stehen. Das gilt ebenso für Behörden, Gerichte und Notare. Bloßes Kaufinteresse an Grundstücken allein genügt nicht als berechtigtes Interesse.