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Steuern beim Immobilienverkauf

Immobilien Günzburg kaufen

Bitte beachten Sie, dass dieser Text nur einen Überblick basierend auf unseren Erfahrungen gibt und lediglich Informationszwecken dient, da ich Sie in Steuerangelegenheiten nicht beraten kann und darf. Bitte wenden Sie sich für eine Beratung an einen Steuerberater, der auch Ihren individuellen und persönlichen Status kennt und diesen richtig wiedergeben kann.

Verkaufst du eine Immobilie, werden unter Umständen Steuern fällig. Welche Steuern anfallen und wie du möglicherweise Steuern sparen kannst erfährst du hier.

  1. Die Spekulationssteuer
  2. Afa: Was ist das?
  3. Gewerblicher Grundstückshandel

 

Fazit: So kannst du Steuern sparen

Die Spekulationssteuer

Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen? Dann kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Einkommenssteuer anfallen. Umgangssprachlich wird sie auch als Spekulationssteuer bezeichnet. Wie hoch diese Steuer ist, richtet sich nach dem Gewinn, der erwirtschaftet wird, als auch dem Einkommenssteuersatz des Verkäufers. Ob und wann beim Verkauf der Immobilie die Spekulationssteuer gezahlt werden muss, ist abhängig von der Art und Länge der Nutzung. Ausschlaggebend ist immer das Datum im Kaufvertrag.

Vermietete Immobilie

Wenn seit dem Kauf der vermieteten Immobilie weniger als 10 Jahre vergangen sind, dann ist die Spekulationssteuer zu zahlen. Denn der Gesetzgeber sieht es hier so, dass die Immobilie nur erworben wurde, weil der Verkäufer auf einen kurzfristigen Wertzuwachs spekuliert hat. Wenn mehr als 10 Jahre vergangen sind, dann fällt keine Steuer an.

Selbst bewohnte Objekte

Wenn Sie selbst durchgängig in der Immobilie gewohnt haben oder zumindest in den drei vorangegangenen Jahren selbst darin gewohnt haben, fällt keine Steuer an. Das gilt ebenso für angebrochene Kalenderjahre. Unter eigenen Wohnzwecken wird verstanden, dass Sie selbst oder aber auch Ihre Familie in dem Haus wohnt. Hierzu gehören steuerlich jedoch nur Ihre Kinder, und nur solange Sie Kindergeld beziehen.

Afa: Was ist das?

Die Abschreibung einer Immobilie spielt für Kapitalanleger eine wichtige Rolle. Auch die sogenannte Afa („Absetzung für Abnutzung“) wirkt sich durch steuerliche Entlastung auf die Rendite aus. Diese beruht darauf, dass eine Immobilie durch den Gebrauch abgenutzt wird und auch an Wert verliert.

Wann können Immobilien abgeschrieben werden?

Der Vermieter von Immobilien kann Werbungs- und Anschaffungskosten eines vermieteten Gebäudes steuerlich geltend machen. Manche Kosten können direkt abgesetzt werden, wird der Kaufpreis der Immobilie abgeschrieben. Dies bezeichnet man auch als Afa. Sind Sie eine Privatperson und gehört Ihre Immobilie nicht zum Betriebsvermögen, dann gilt es, dass sich die Kosten je nach Baujahr auf 40 bzw. 50 Jahre verteilen müssen. Die AfA ist vor allem vor dem Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage wichtig, denn so lassen sich die Rendite nach den Steuern kalkulieren und der Wertverlust des Gebäudes über die Zeit wird steuerlich berücksichtigt.

Folgende Besonderheiten müssen bei Abschreibungen für Abnutzungen (Afa) beachtet werden:

  • Vermietung einer bisher selbst genutzten Immobilie
    Haben Sie eine Immobilie zunächst selbst bewohnt und später vermietet, dann können Sie ab dem Zeitpunkt der Vermietung Abschreibungen geltend machen: Jedoch nur für die noch verbleibende Nutzungsdauer. Ziehen Sie zum Beispiel nach 15 Jahren aus einem Haus aus, das neu gebaut wurde und vermieten Sie es dann, dann können beim Abschreibungszeitraum nur 35 Jahre geltend gemacht werden.
  • Denkmalimmobilien
    Auch bei Denkmalimmobilien profitieren Sie als Selbstnutzer.

  • Gemischte Nutzung
    Dies ist der Fall, wenn es sich zum Beispiel um ein Zweifamilienhaus handelt und eine Wohnung vom Käufer selbst bewohnt wird und die andere vermietet wird. Dann bilden die anteiligen Anschaffungskosten für die fremdgenutzte Wohnung die Grundlage für die Abschreibung auf diese Wohnung.

  • Arbeitszimmer zuhause
    Haben Sie in Ihrer Wohnung einen Raum, das als Büro genutzt wird? Dann können Sie für den Anteil des Raumes an der Wohnfläche Abschreibungen vornehmen. Dies gilt aber nur, wenn Sie auch Eigentümer der Immobilie sind.

  • Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung bei verkürzter Nutzungsdauer
    Wenn das Gebäude abgerissen werden muss, dann verkürzt sich die Nutzungsdauer und eine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung wird vorgenommen.

Gewerblicher Grundstückshandel

Um gewerblichen Grundstückshandel handelt es sich dann, wenn ein Eigentümer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien kurz nach dem Erwerb verkauft. Dazu gehören Ein- und Mehrfamilienhäuser, Grundstücke, Eigentumswohnungen als auch gewerblich genutzte Bauten und Garagen. Sind die Immobilien geerbt, dann gelten sie nicht als Objekte im Sinne des gewerblichen Grundstückhandels. Handelt es sich um gewerblichen Grundstückshandel, dann wird zusätzlich zur Einkommenssteuer auch noch die Gewerbesteuer verrechnet.

Die Höhe hängt von den Einkünften aus dem Verkauf ab. Diesen Gewinn multipliziert man mit einem Faktor von 3,5 Prozent und mit dem sogenannten Hebesatz. Letzterer fällt in jeder Kommune unterschiedlich aus, liegt aber bei mindestens 200 Prozent.

Fazit: So kannst du Steuern sparen

  • Achte darauf, dass die Spekulationsfrist von 10 Jahren eingehalten wird. So kannst du die Spekulationssteuer vermeiden. Wenn die Spekulationssteuer anfällt, dann kannst du den zu versteuernden Verkaufsgewinn um die Verkaufsnebenkosten mindern. Zu den Ausgaben des Immobilienverkaufs, die du vom Verkaufsgewinn abziehen darfst zählen z. B. Notarkosten, Maklergebühren, Grundbucheintrag etc. Diese Ausgaben kannst du vom zu versteuernden Verkaufsgewinn abziehen.
  • Wenn die genutzte Immobilie von dir selbst zu Wohnzwecken genutzt wurde, dann kannst du sie steuerfrei verkaufen. Beachte hier, dass die Immobilie in den letzten drei Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
  • Wenn du eine Immobilie erbst, dann übernimmst du auch die Spekulationsfrist des Erblassers. Wenn die Immobilie über zehn Jahre von der verstorbenen Person selbst genutzt wird, dann entfällt die Spekulationssteuer.
  • Beachte die Drei-Objekte-Grenze und tätige nicht mehr als drei private Veräußerungsgeschäfte in fünf Jahren. So kannst du die Einkommenssteuer vermeiden.