Was ist meine Immobilie wert? Diese Frage ist nicht nur beim Verkauf wichtig, sondern oft auch bei Erbschaft, Schenkung oder Scheidung. Gutachter können Ihnen dabei helfen, den realistischen Wert zu ermitteln.

Inhaltsverzeichnis

Methoden für die Immobilienbewertung

Den Preis einer Immobilie zu bewerten ist ein komplexer Vorgang. Der Gutachter muss hier unterschiedlichste Einflussfaktoren berücksichtigen. Es gibt unterschiedliche Vorgehensweisen, am häufigsten sind jedoch das Sachwert-, das Ertragswert- und das Vergleichswertverfahren.

Das Sachwertverfahren

Im Mittelpunkt des Sachwertverfahrens stehen der Grundstückswert und die Baukosten. Es wird vor allem bei Einfamilienhäusern angewandt. Der Gutachter ermittelt auf Basis von Baujahr, Zustand der Bausubstanz und Ausstattung den Wert des Gebäudes. Dann addiert er den Wert des Grundstücks dazu. Der Sachwert ergibt sich aus zwei Werten. Sie sind jedoch getrennt voneinander zu betrachten. Der erste Wert ist der Bodenwert, in den auch die Erschließungskosten mit einfließen. Der zweite Wert wird auch als Gebäudesachwert bezeichnet. Er bemisst Bauwert, Baunebenkosten als auch den Wert von Außenanlagen. Wie der Sachwert einer Immobilie festgelegt wird, sollte äußerst gewissenhaft durchgeführt werden. Auch andere Faktoren werden in die Wertermittlung miteinbezogen, wie zum Beispiel der Gebäudezustand in Bezug auf die Abnutzung und Instandhaltung.

Das Ertragswertverfahren

Besonders bei vermieteten Immobilien wird das Ertragswertverfahren angewandt. Hierbei ist die Berechnungsbasis die Höhe der erzielten Miete oder Pacht. Der Wert kann sich je nach baulichem Zustand des Gebäudes dann erhöhen oder reduzieren. Es stehen die zukünftigen Auszahlungen an den neuen Eigentümer im Mittelpunkt.

Das Vergleichswertverfahren

Die Basis für die Wertermittlung bildet, wie es der Name schon verrät, die real erzielten Verkaufspreise von Immobilien in ähnlicher Lage und ähnlichen Merkmalen bei der Ausstattung und der Bausubstanz. Auch hier bleibt Spielraum für individuelle Auf- oder Abwertungen, die entstehen, wenn es Besonderheiten bei der Lage oder dem Zustand resultieren. Besonders bei Eigentumswohnungen funktioniert dieses Verfahren gut, da hier gut miteinander verglichen werden kann.

Kosten der Immobilienbewertung

Wie viel eine Immobilienbewertung kostet, hängt im ersten Schritt von der Art des Objektes ab. Die Bewertung einer Eigentumswohnung ist so zum Beispiel mit weniger Aufwand verbunden als die Bewertung eines individuellen Einfamilienhauses. Außerdem unterscheidet man zwischen dem einfachen Kurzgutachten und dem gerichtsfesten Verkehrswertgutachten:

Kurzgutachten

Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen, aber sind sich noch unsicher, was den Angebotspreis betrifft? Dann kann der Immobiliensachverständige eine Bewertung durchführen. Das Honorar dafür liegt meist zwischen 500 und 1.000 Euro. Manche Immobilienportale bieten auch Online-Gutachten an, die wesentlich preisgünstiger sind. Hier geben Sie Daten und Merkmale der Immobilie ein und erhalten dann eine ungefähre Einschätzung des Werts Ihrer Immobilie. Die Bewertung erfolgt hier automatisiert vom Computer auf Basis statistischer Daten. Bei Maklern ist diese Kurzbewertung oft kostenlos, da sie diese Leistung nach dem Abschluss des Vermittlungsauftrags als Gratisdienst anbieten. Beachten Sie, dass Sachverständige je nach Aufgabe und Umfang ihrer Arbeiten bezahlt werden. Auch die Qualifikation fließt in die Kosten mit ein. So kostet zum Beispiel ein gerichtlich bestellter Gutachter für Immobilien zur Klärung eines Streitfalls in der Regel mehr als ein freier Gutachter für eine Liegenschaftsbewertung. Entsprechend gehen die Preise auseinander. So kann mit Kosten von einigen hundert Euro bis hin zu 1,5 % des eigentlichen Immobilienwertes gerechnet werden.

Verkehrswertgutachten

Das Verkehrsgutachten ist vor allem dann sinnvoll, wenn der Wert der Immobilie Gegenstand einer gerichtlichen Auseinandersetzung ist, wie z. B. bei Erb- und Scheidungsfällen oder Zwangsversteigerungen. Die Kosten hängen meist von unterschiedlichen Kriterien ab:

  • Art und Lage
  • Zustand
  • Umfang des Gutachtens
  • der erwartete Verkehrswert

 

Bei einem Verkehrswert von 400.000 Euro kostet das Gutachten circa 800 bis 3.000 Euro.

Worauf der Gutachter ein besonders Augenmaß legt

Bei der Wertberechnung der Immobilie legt der Gutachter vor allem auf die folgenden Fragen ein besonderes Augenmaß:

  • Wie ist der Zustand des Objektes? In welcher Bauweise wurde die Immobilie errichtet? Wie ist der Zustand der Bausubstanz? Gibt es Schäden oder Mängel?
  • Wie ist der Energiekennwert? Wie energieeffizient ist die Immobilie?
  • Wie ist der Bodenrichtwert?
  • Wo liegt die Immobilie? Gib es Schulen oder Kindergärten und öffentlichen Verkehr?
  • Wie ist die derzeitige Situation am Markt, wie hoch ist die Nachfrage?